Het Reverse Mortgage-programma is een door de Federal Housing Authority (FHA) goedgekeurd hypotheekprogramma waarmee senioren van 62 jaar en ouder een deel van het opgebouwde vermogen in een huis kunnen opnemen. Fondsen kunnen voor vrijwel elk doel worden gebruikt, zoals aanvullend inkomen, verbeteringen aan het huis, een droomvakantie of medische kosten. In tegenstelling tot conventionele hypotheken voor particuliere hypotheken, hoeft de kredietnemer geen terugbetalingen te doen op een omgekeerde hypotheek, zolang de kredietnemer de woning als hoofdverblijf gebruikt. De terugbetaling van de omgekeerde hypotheek wordt gedaan wanneer het huis wordt verkocht.
Taxatievereisten voor omgekeerde hypotheek
Een van de meest gestelde vragen is hoe de waarde van de eigenschap wordt bepaald voor een omgekeerde hypotheek. In feite is er geen groot mysterie om de waarde van een omgekeerde hypotheek te bepalen. Het gebeurt op dezelfde manier als een gewone "conventionele" hypotheek voor hypotheken.
FHA Taxateur
Het voorbehoud is dat, omdat de overgrote meerderheid van de omgekeerde hypotheken FHA-verzekerd zijn, het beoordelingswerk moet worden gedaan door een FHA-goedgekeurde taxateur. Omdat het huis het "enige onderpand" vormt dat wordt gebruikt om de omgekeerde hypotheek te verzekeren, is het van cruciaal belang dat de taxatie accuraat is en de werkelijke waarde van het huis weerspiegelt. Omdat de omgekeerde hypotheek FHA-verzekerd is, moet het onroerend goed bovendien voldoen aan de FHA-vastgoednormen.
Wat is een vergelijkbaar?
De FHA-goedgekeurde taxateur zal een "vergelijkbaar" uitvoeren. Dat wil zeggen dat de taxateur de waarde van de getaxeerde eigenschap vergelijkt met eigenschappen (comparables) die recent in het gebied zijn verkocht. "Verkocht in het gebied" is een nogal los concept dat afhankelijk is van de bevolkingsdichtheid. Taxateurs die een taxatie uitvoeren aan een typisch voorstedelijk huis met een typische voorstedelijke bevolkingsdichtheid, zullen zoeken naar "vergelijkbare items" binnen een straal van 1,5 tot 5 mijl van het onderwerp naar huis.
De FHA hanteert zeer strikte richtlijnen om de taxateur te volgen bij het uitvoeren van de beoordeling. Het huis moet vergelijkbaar zijn met vergelijkbare "verkochte" eigendommen in het gebied qua stijl en voorzieningen.
Wat is recente verkoop?
Het vergelijkbare huis dat werd verkocht moet een recente verkoop zijn. Nogmaals, dit is nog een verliesconcept. De robuustheid van woningverkopen neigt te variëren met de toestand van de economie. Wanneer de economie traag is, is de woningverkopen vaak traag.
Typisch, een vergelijkbaar huis dat in het gebied, laten we zeggen, anderhalf jaar geleden verkocht, zou geen ideaal huis zijn om een vergelijkbaar te maken. In een zwakke economie waarin de huizenverkopen echter traag verlopen, kan dat huis 'het enige spel in de stad' zijn. Uiteindelijk is de beslissing over wat een recente verkoop is een oordelingsaanvraag van de taxateur en de financieringsmaatschappij.
Voldoen aan FHA-richtlijnen
Veel senioren raken verstrikt in een Catch-22-dilemma, omdat het onroerend goed moet voldoen aan FHA-minimumeigenschapsstandaarden om een omgekeerde hypotheek te krijgen. Veel oudere huizen hebben misschien reparaties nodig om te voldoen aan de omgekeerde hypotheekvereisten van FHA, zoals dakbedekking, elektriciteit, loodgieterswerk of op lood gebaseerde verfproblemen die de kredietnemer niet kan corrigeren met beschikbare contante middelen.
Het goede nieuws is dat FHA het potentieel voor dit soort problemen erkent en voorzieningen heeft getroffen die het mogelijk maken om de herstellingen uit de opbrengst van de schikking te doen, meestal binnen maximaal zes maanden na de financiering. Eventuele reparaties die voldoen aan de FHA-vereisten worden door de taxateur vermeld in het taxatierapport. Schattingen worden vervolgens verkregen van "gerenommeerde" aannemers om de reparaties uit te voeren. Ten slotte worden de benodigde fondsen in bewaring gehouden om te worden opgenomen als de reparaties worden uitgevoerd.
