Het is heel gemakkelijk om alleen een kantoorruimte te leasen om erachter te komen dat je niet zoveel ruimte nodig hebt als je ooit had verwacht, of dat je zoveel meer ruimte nodig hebt om naar een nieuw gebouw te verhuizen. Wat de reden ook is, als u meer ruimte hebt dan u nodig heeft, kan het een goede zakelijke beslissing zijn om een deel van uw huur terug te verdienen door te proberen de kantoorruimte te onderverhuren.
Waarom onderverhuren uw ruimte?
De meeste bedrijven huren hun kantoorruimte in termen van één, twee, vijf of tien jaar. Deze leases bevatten doorgaans hoge kosten als de huurder deze voorwaarden overtreedt en de woning vroegtijdig ontruimt. Als u een ruimte moet verlaten voordat de huurovereenkomst afloopt, kan het nuttig zijn om uw kantoorruimte te onderverhuren in plaats van de huurovereenkomst te verbreken en een boete te betalen, zelfs als u de woning onderverhuurt voor minder dan u betaalt en toch een verlies verliest.
Als alternatief, als je ruimte hebt die je niet nodig hebt of niet gebruikt, zou je een beetje extra inkomen kunnen verdienen door het gebied te onderverhuren in plaats van het te laten verspillen. Zelfs als u denkt dat u de ruimte later wellicht nodig heeft, kan een verhuur van commerciële ruimten op korte termijn ertoe bijdragen dat u geen geld verspilt aan ongebruikte kantoorruimte, totdat u in een positie bent waar u de volledige hoeveelheid ruimte op uw kantoor nodig heeft.
Beslissen of je wilt onderhandelen
Bepaal eerst of het idee zelfs mogelijk is. Controleer uw leaseovereenkomst om ervoor te zorgen dat u alle of een deel van uw eigendom kunt onderverhuren. Sommige huurcontracten laten onderhuur toe, maar alleen voor het hele pand, niet een deel ervan. Als u een deel van uw kantoor huurt, moet u ervoor zorgen dat het gebied dat u overweegt te onderverhuren, iets is dat mensen zouden willen huren en of het logistiek haalbaar is gezien de ingangen van het gebouw, parkeren, enz.
Realiseer je dat je verantwoordelijk bent voor de schade als de onderzeeër het eigendom vernietigt. Als de onderhuurder stopt met het betalen van huur, bent u nog steeds verantwoordelijk voor de huur. Als u een onderverhuring doet, zorg er dan voor dat u een borgsom van één maand in rekening brengt en overweeg om een onderverhuring aan te kopen. Deze kunnen op zijn minst helpen bij het compenseren van een aantal problemen die kunnen voortvloeien uit onderverhuur.
Zorg ervoor dat u de behoefte aan privacy van uw bedrijf evalueert. Als u een open kantoor huurt en u werkt op medisch gebied, kunt u waarschijnlijk niet wegkomen met subleasing kantoorruimte waar de persoonlijke medische informatie van mensen kan worden gezien door mensen buiten het bedrijf. Hetzelfde geldt als u zich op juridisch gebied bevindt of een andere branche die gevoelige informatie verwerkt.
Overweeg ook hoe de verhuizing eruit zal zien voor werknemers en klanten. Onderverhuur kan het lijken alsof u financiële problemen heeft. U wilt geen werknemers verliezen die een vaste baan nodig hebben en het gevoel hebben dat hun baan wordt bedreigd. U wilt ook geen klanten wegjagen die willen weten dat uw bedrijf stabiel is. Hoewel u dit mogelijk effectief kunt communiceren met uw werknemers, is het een stuk moeilijker om aan klanten uit te drukken.
Hoe de kantoorruimte te onderverhuren
Als u zeker weet dat u klaar bent om te onderverhuren, moet u zorgvuldig de huurders screenen. U moet ervoor zorgen dat een bedrijf niet alleen zorgt voor het onroerend goed, maar ook op een tijdige en betrouwbare manier betaalt. U zult ook willen zorgen dat u een ruimte met het bedrijf kunt delen als u nog steeds een deel van het kantoor bezet.
Het is vermeldenswaard dat de meeste huurcontracten die subleasing toelaten, de verhuurder verplichten om de onderhuurovereenkomst goed te keuren, en misschien moet u zelfs betalen voor dit goedkeuringsproces, dus u wilt zeker weten dat u een huurder vindt die uw verhuurder zal goedkeuren. Ook verbieden sommige huurovereenkomsten subleasing aan bedrijven die al in het gebouw zijn of aan bedrijven in soortgelijke bedrijfstakken als die reeds in het gebouw. Zorg ervoor dat u zorgvuldig alle sublease-bepalingen in uw lease-overeenkomst doorleest voordat u uw vermelding publiceert, omdat u geen tijd wilt verspillen aan onderhandelingen met een potentiële onderhuurder die niet legaal in uw gebouw kan komen wonen.
Het onderverhuurproces kan worden vergemakkelijkt door samen te werken met een ervaren vastgoedmakelaar die alle clausules van uw bestaande leaseovereenkomst kan herzien, de aanbieding voor u kan adverteren en potentiële huurders voor u kan screenen. Natuurlijk is deze service niet goedkoop, dus weeg de waarde van deze services zorgvuldig af van wat u de makelaar in onroerend goed zult betalen als u denkt dat u de klus zelf aankunt.
Zodra u de juiste huurder heeft gekozen, moet u overeenstemming bereiken over de voorwaarden van de huurovereenkomst met uw nieuwe onderhuurder. Dit moet details bevatten zoals een borg, nutsbedrijven, gedeelde voorzieningen, parkeren, branding, potentiële renovaties en de algemene kantoorwerkomgeving. Maak een contract en laat uw advocaat het nakijken voordat het andere bedrijfsteken wordt ondertekend.
Beperkingen op Subleasing Rent
De meeste bedrijven die hun kantoorruimte willen onderverhuren, verwachten een lagere huurprijs te betalen. Dat betekent dat u waarschijnlijk minder moet betalen dan u per vierkante voet betaalt, tenzij u veel minder betaalt dan de marktwaarde. Bovendien verbieden veel huurcontracten degenen die hun ruimte onderverhuren winst te maken. Dus, in het algemeen gesproken, zou je moeten verwachten minder te betalen dan wat je betaalt.
Aan de andere kant verbieden sommige huurovereenkomsten het bedrijf dat een ruimte onderverhuurt minder dan wat zij de verhuurder betalen. Dit probleem kan worden voorkomen door ruimte te bieden tegen dezelfde prijs per vierkante voet die u betaalt en vervolgens aan te bieden om extra "gratis" kantoorruimte in te zetten als onderdeel van de kortetermijnlening voor de detailhandel, waardoor u een gemiddelde prijs per vierkante voet krijgt die is nog steeds lager dan wat u betaalt.
Om het nog ingewikkelder te maken, verbieden sommige leaseovereenkomsten reclame voor de prijs van een sublease, dus in dit geval moet u in de advertenties aangeven dat geïnteresseerden moeten informeren naar prijzen, of kunt u eenvoudigweg aangeven dat de prijs bespreekbaar is.
De kosten berekenen
Als u eenmaal rekening hebt gehouden met de beperkingen op onderhuurprijzen die in uw leaseovereenkomst staan vermeld, moet u erachter komen hoeveel u voor de ruimte wilt krijgen. Het beste wat u kunt doen, is door te vergelijken wat u betaalt aan de gemiddelde commerciële huur per vierkante voet per postcode. Als u door uw lease-overeenkomst geen winst op ruimte kunt verdienen die u hebt onderverhuurd en u veel minder betaalt dan de gemiddelde marktrente, kunt u wellicht precies datgene in rekening brengen wat u betaalt.Als u volgens uw leaseovereenkomst minder hoeft te betalen dan wat u betaalt, en u moet "gratis" ruimte inleggen om het onroerend goed te onderverhuren, wilt u waarschijnlijk hetzelfde in rekening brengen als u betaalt, wetende dat het zal gemiddeld uit naar minder.
Natuurlijk, de tijdsduur waarvoor u de woning onderverhuurt, zal ook een verschil maken. Hoe korter de tijd op een onderverhuurter, hoe minder huurders geïnteresseerd zullen zijn omdat maar weinig bedrijven een ruimte binnen willen gaan om binnen een jaar weer te hoeven verhuizen. Als u vijf of meer jaar over hebt voor uw leaseovereenkomst, kunt u misschien wegkomen met het opladen tussen 70 en 90 procent van de marktwaarde voor uw ruimte. Dat aantal zal dalen naarmate de leaseperiode korter en korter wordt. Als je een jaar of korter bent, moet je een dramatisch verlaagd tarief in rekening brengen om in beroep te gaan bij potentiële huurders. Als je lease het opladen van minder dan wat je voor huur betaalt verbiedt, kan dit onpraktisch worden, zelfs met de optie om bonus "gratis" ruimte op te nemen voor de onderhuurder.
