Als u commercieel vastgoed belegt, bent u bekend met criteria voor het opnemen van leningen, zoals de loan-to-value (LTV) -ratio en de DSCR-ratio (debt service coverage). Banken gebruiken deze maatstaven vaak om te bepalen of ze de lening moeten aangaan. Schuldopbrengst is het nieuwe kind op het underwriting-blok. Lenders vinden het leuk omdat het, in tegenstelling tot LTV en DSCR, niet afhankelijk is van de marktwaarde, aflossingsperiode en rentevoet die kunnen worden gemanipuleerd of die in de loop van de tijd veranderen.
Tips
-
Het schuldrendement berekent het risico van een commerciële vastgoedhypotheek door het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed te delen door het geleende bedrag.
Risicotests voor handelsleningen
De meeste banken passen twee tests toe om het risico van een commerciële vastgoedlening te beoordelen: de dekkingsgraad van de schuldendienst en de loan-to-value-ratio. De DSCR-formule beoordeelt of het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed - alle huur en inkomsten van het onroerend goed minus de bedrijfskosten - de hypotheekbetalingen overtreft met een gezonde buffer, zodat u nog steeds genoeg geld overhoudt om de lening te betalen, zelfs als de uitgaven omhoog gaan of de huur komt naar beneden. Een geldgever kan bijvoorbeeld een netto-omzet (NOI) van $ 1,50 eisen voor elke geleende $ 1.
De LTV-ratio vertegenwoordigt het bedrag van het pandrecht op de hypotheek gedeeld door de waarde van het onroerend goed. Dus, als je $ 500.000 hebt geleend om een gebouw van $ 800.000 te financieren, zou de LTV 62,5 procent zijn. Een lage LTV van ongeveer 75 procent of minder betekent dat de bank een goede kans maakt om zijn geld terug te krijgen in een executieverkoop, zelfs als het onroerend goed in de loop van de tijd minder waardevol is geworden.
Wat levert een schuld op?
Het probleem met LTV is dat het verandert naarmate de marktwaarde van het object verandert, dus het is moeilijk om een statische risicomaatstaf te krijgen met deze statistiek. Evenzo, aangezien de DSCR-berekening afhankelijk is van de rente- en aflossingsperiode van de lening, kunt u deze factoren manipuleren om de DSCR te verhogen. Bijvoorbeeld, het verhogen van de afschrijvingsperiode van 20 jaar tot 25 jaar zou kunnen leiden tot een lagere jaarlijkse leningbetaling en aldus de DSCR tot aanvaardbare niveaus verhogen, hoewel de lening in de loop van de tijd meer zal kosten. Om deze tekortkomingen te compenseren, gooien kredietverstrekkers typisch het schuldrendement in de onderschrijvingsmix. Schuldopbrengst biedt een andere manier om het risico van een commerciële vastgoedlening te meten met alleen de NOI en het totale geleende bedrag.
Hoe de schuld te berekenen
De wiskunde is eenvoudig om de schuldopbrengst te berekenen: deel het netto bedrijfsresultaat van de woning door het voorgestelde bedrag van de lening. Stel dat u een gebouw van $ 1 miljoen koopt en dat de NOI $ 50.000 per jaar is. U hebt $ 300.000 in contanten en wilt graag $ 700.000 lenen om het gebouw te kopen. De geldschieter berekent een schuldrendement van $ 50.000 / $ 700.000 of 7.14 procent. Lenders stellen over het algemeen minimale schuldrendementen vast voordat ze een hypotheek goedkeuren. U zult dus merken dat kredietverstrekkers de berekening op hun kop zetten om de hypothecaire lening te berekenen, waarbij NOI gedeeld door de schuldopbrengst het maximale geleende bedrag geeft. Als de kredietgever bijvoorbeeld een schuldrendement van 10 procent nodig heeft, komt ons NOI-object van $ 50.000 alleen in aanmerking voor een lening van $ 500.000.
Schuldopbrengst versus Cap Rate
Eagle-eyed vastgoedbeleggers zullen erkennen dat de definitie van de schuldopbrengst veel lijkt op een cap rate, die NOI vergelijkt met de prijs van het gebouw - $ 50.000 / $ 1 miljoen in het bovenstaande voorbeeld of 5 procent. De gelijkenis is opzettelijk. Dat komt omdat de geldschieter de formule voor effectief rendement gebruikt om te begrijpen wat voor een rendement op de investering het op zijn geld kan verwachten als het moet afschermen. Een hogere schuldrendementsratio betekent dat er meer huur ten opzichte van de omvang van de aflossing van de lening komt, dus er is een redelijke kans dat de bank niet zal verliezen als de lener in gebreke blijft bij een hypotheekbetaling.
Wat levert een goede schuld op?
In de commerciële vastgoedsector is de typische minimum aanvaardbare schuldrendement 10 procent. Het werkelijke aantal dat u hebt genoteerd, is echter afhankelijk van het type woning, de financiële draagkracht van de huurder en de rentetarieven. Risicovolle vastgoedtypen zoals hotels, die kunnen fluctueren in leegstand en een onvoorspelbare NOI, vereisen doorgaans een hoger schuldrendement dan stabielere kantoorinvesteringen. Bij geldschieter spreekt een hoger schuldrendement tot "lagere leverage", wat wijst op een lager kredietrisico.
