Het oude adagium over onroerend goed - locatie, locatie, locatie - is een enorme factor in de gemiddelde kosten voor winkelruimte per vierkante meter. Stad of kleine stad, bruisende hub of zijstraat, zonnige kant of schaduwzijde - deze bepalen de gemiddelde lokale prijzen. Het kan de moeite waard zijn om meer te betalen voor een locatie als dit zich vertaalt naar meer voetverkeer. Voor bestemmingswinkels kan het echter iets minder zijn dan het platgetreden pad.
Tips
-
Winkelruimtes in Greater New York zijn een goed voorbeeld van hoeveel locatie invloed heeft op de prijzen. In St. George op Staten Island kon ruimte worden geboden voor slechts $ 10 per vierkante voet, maar op slechts 40 minuten afstand, op de felbegeerde Upper Fifth Avenue in Manhattan, schrappen winkels maar liefst $ 3.900 per vierkante voet op de op één na meest ter wereld dure winkelstraat.
Belangrijkste overwegingen
Een zelfstandige winkel krijgt niet de ingebouwde bonus van gevestigd voetverkeer dat een goed gepositioneerde winkel in een winkelcentrum krijgt, en dit vertaalt zich vaak in lagere kosten per vierkante voet. Het is gelegen aan een afrit van de snelweg en maakt ruimte betaalbaarder dan te worden weggestopt in een populaire voetgangersstraat. Maar elk van deze ruimtes is ideaal voor verschillende winkels.
Onder de vele vragen die u moet nadenken zijn: is parkeren inbegrepen? Betaalt u het gemeenschappelijke onderhoud van de huisbaas aan doorgaande wegen of het onderhoud van het parkeerterrein? Zal de verhuurder u een schadeverzekering aanrekenen? Dit kunnen allemaal add-ons zijn bovenop de vermelde prijs per vierkante voet, maar deze moeten wel in uw berekeningen worden opgenomen.
Winkelruimte prijzen variëren van straat tot straat, laat staan van stad tot stad en van staat tot staat. Bijvoorbeeld, Lincoln, Nebraska, prijzen kunnen regionaal nogal onbetaalbaar zijn, maar lach voor een zakenman uit Manhattan. Het is absoluut noodzakelijk dat u weet wat de lokale kosten zijn en wat de verkoopmogelijkheden per vierkante meter in uw branche zijn, omdat dit oude adagium ook van toepassing is op winkelruimte: Afval niet, ik wil het niet. Betaal niet voor ruimte die u in principe niet kunt omzetten in inkomsten.
Een ruimte huren
Winkelruimtes in Greater New York zijn een goed voorbeeld van hoeveel locatie invloed heeft op de prijzen. In St. George op Staten Island kon ruimte worden geboden voor slechts $ 10 per vierkante voet, maar op slechts 40 minuten afstand, op de felbegeerde Upper Fifth Avenue in Manhattan, schrappen winkels maar liefst $ 3.900 per vierkante voet op de op één na meest ter wereld dure winkelstraat.
Ondertussen is Miami's Lincoln Road de op zes na sterkste winkellocatie van het land, en winkeliers betalen daar gemiddeld $ 350 per vierkante voet. Nummer 10 op die lijst is Highland Park Village in Dallas / Fort Worth, met een gemiddelde van $ 175 per vierkante voet. Bij leasing is de prijs per vierkante voet meestal een jaarlijkse leaseprijs, dus het kost wat rekenwerk om het maandelijks totaal te krijgen: Vermenigvuldig het aantal vierkante voet in de ruimte met de prijs per vierkante voet en deel door 12. Het resultaat is $ 28 per vierkante voet voor een ruimte van 978 vierkante meter die uitkomt op $ 2,282 per maand.
Een case study in Cleveland
Voor perspectief op hoogte- en dieptepunten in een typische stad, overweeg Cleveland, waar de leegstand van winkels stijgt in een stagnerende economie. Stagnatie heeft invloed op de prijzen van buurt tot buurt als bewoners naar buiten komen, straten vervallen en verkeerspatronen veranderen. Ondertussen groeien andere gebieden, met name in de buitenwijken, naarmate mensen naar wijken kijken die zij als beter beschouwen voor hun levensstijl.
Cleveland's regionale regionale gemiddelde van 2017 op de winkeloppervlakte was $ 12,13 per vierkante voet, dankzij een gemiddelde leegstand van 11 procent in winkelcentra in de hele stad. Zoals met elke stad, hebben vacatures een enorme invloed op de prijzen en zijn ze een grote hefboom voor onderhandelingen. Een gebied in Cleveland met 26 procent leegstand vraagt minder dan $ 8 per vierkante voet, maar waar er slechts 1,5 tot 3 procent leegstand is, vragen verhuurders tussen de $ 22 en $ 25,88 per vierkante voet. Het draait allemaal om vraag en aanbod.
Prijs is niet het enige dat telt
Een goede koers op een winkelruimte kan misleidend zijn. Wat heeft het voor zin om $ 7 per vierkante voet te betalen als je klanten niet kunt laten bezoeken? Wat als ze het gebied als onveilig beschouwen? Kunnen ze hun auto parkeren zonder zich zorgen te maken over een inbraak? Wat is forensen doorvoer zoals in het gebied? Zijn er andere winkels die klanten redenen geven om tijd in de buurt door te brengen?
De potentiële klanten van een bedrijf moeten rekening houden met uw ruimtebeslissingen. Hippe jonge klanten zullen waarschijnlijk niet winkelen in sjieke, chique 'hoods', dus het vinden van een midrange-ruimte is waarschijnlijk beter geschikt dan de prijzige $ 25,88 per vierkante voet betaald in Beachwood, Cleveland. Ondertussen bezoeken verouderde klanten minder vaak plaatsen die geen toegewezen parkeerplaatsen hebben of die grote afstanden moeten afleggen.
Onderzoek is alles
Het is de verantwoordelijkheid van de would-be shop-eigenaar om regionaal onderzoek te doen, tot op straatniveau, om een goede prijs te krijgen. Het helpt om te werken met een slimme makelaar in commercieel onroerend goed die niet alleen statistieken uitstuurt, maar ook een back-up kan maken van claims met documentatie. Maar houd er rekening mee dat de agent iets te winnen heeft bij de transactie, dus ook onafhankelijk onderzoek. Een referentiebureau in elke stedelijke bibliotheek zou recente tijdschriften moeten hebben met informatie over de verkoop- en leaseprijzen. Regionale kranten zijn geweldige bronnen voor recente markttrends, maar dat geldt ook voor de controleratio's in gebieden waarin u bent geïnteresseerd. Abonneer u op lokale nieuwsbrieven voor commercieel onroerend goed en houd de prijstrends in de gaten.
Heb een idee van conservatieve verkoopcijfers per vierkante voet mogelijk voor uw bedrijf en maak een kosten-batenanalyse van huur versus verkoop. Zoek specifiek naar vergelijkingen tussen vergelijkbare bedrijfstypen. Begrijp het voet- en autoverkeer in die regio het hele jaar door. Een straat aan het strand kan van mei tot september moordend zijn, maar er is een grote reden waarom winkels instappen en gaan vissen in januari.
Uiteindelijk, met goede kennis van lokale prijzen, retailtrends en verkeer voor specifieke gebieden in uw regio, samen met een goed begrip van de lokale verkoop per vierkante voet, kunt u een veelbelovende winkelruimte vinden die uw bedrijf tot bloei kan brengen.
