Een pandrecht is een rechtsvordering tegen een goed. De meest voorkomende hiervan is het constructiereal, dat wordt ingediend door een aannemer of onderaannemer om de betaling veilig te stellen. Wanneer een retentierecht wordt ingediend, wordt het onroerend goed gebruikt als waarborg voor de schuld van de eigenaar. Als de schuld niet wordt betaald, kan het onroerend goed worden verkocht en de opbrengst worden gebruikt om de schuld te voldoen. Lien-eisers hebben voorrang op ongedekte crediteuren bij de verdeling van verkoopopbrengsten.
Items die je nodig hebt
-
Kopie van bouwcontract
-
Voorlopige Lien-kennisgeving van 20 dagen
-
Kennisgeving van voltooiing
Stuur een voorlopige 20-dagenberichtgeving aan de debiteur. Dit formulier wordt geleverd door de overheid van Arizona (zie bronnen). Als u deze kennisgeving niet verzendt voordat u uw retentierecht hebt geregistreerd, kunt u het retentierecht mogelijk niet afdwingen. Als u een aannemer bent voor de bouw, dient u dit formulier in binnen 20 dagen na de eerste keer dat u werkzaamheden hebt uitgevoerd of services hebt uitgevoerd namens de accommodatie. U hoeft niet te wachten tot de schuld delinquent wordt.
Stuur een bericht van voltooiing naar de schuldenaar binnen 120 dagen na voltooiing van het bouwproject, als u een aannemer of onderaannemer bent. U moet wachten totdat het volledige project is voltooid voordat u het kunt verzenden, zelfs als u een onderaannemer bent en uw deel al is voltooid. Voltooiing wordt gedefinieerd onder de wet van Arizona als 30 dagen nadat het definitieve bewijs van bewoning of een andere schriftelijke aanvaarding is afgegeven door het deelgebied van de deelstaat dat de bouwvergunning heeft verleend, of na 60 opeenvolgende dagen waarin geen werkzaamheden aan het project zijn uitgevoerd.
Registreer een retentierecht tegen de schuldenaar binnen 120 dagen na voltooiing van het project en nadat u de kennisgeving van voltooiing hebt verzonden. U moet een kopie van de 20-daagse Voorlopige retentienota, een kopie van het constructiecontract, de voltooiingsdatum van het project en informatie over de schuld verstrekken. U mag het retentierecht indienen bij het Arizona County Recorder's Office in de provincie waar het onroerend goed zich bevindt.
Dien een executoriale rechtszaak tegen de schuldenaar in binnen zes maanden nadat het retentierecht is geregistreerd, als de schuldenaar nalaat de schuld te betalen zoals overeengekomen. Het retentierecht moet worden ingediend bij het Hooggerechtshof van Arizona in de provincie waar het retentierecht is ingediend.
Noteer een kennisgeving van Lis Pendens bij het bureau van de districtsregistratie waar het retentierecht binnen vijf dagen na het begin van de rechtszaak wordt geregistreerd. Deze kennisgeving zal deel gaan uitmaken van het openbare document en elke koper van het onroerend goed in kennis stellen van het feit dat het pand is onderworpen aan een pandrecht.
Dien een rechtszaak aan tegen de schuldenaar en vraag om handhaving van het retentierecht. Als u wint, kunt u de verkoop van het onroerend goed forceren. De opbrengst van de verkoop zal worden verdeeld onder alle schuldeisers. Sommige schuldeisers, zoals andere pandrechthouders, kunnen voorrang op u hebben.
Waarschuwing
Als u een aannemer inhuurt die op zijn beurt een onderaannemer inhuurt om aan uw bouwproject te werken, en de aannemer weigert de onderaannemer te betalen, kan de onderaannemer een pand op uw eigendom plaatsen, zelfs als u al betaalde aannemer.
