Betaalbare woningen blijven een dringend probleem in veel gemeenschappen, zowel in de stad als op het platteland. Een poging om het aanbod van betaalbare woningen te behouden en te vergroten, was het opleggen van huurcontroles. Huurregels variëren afhankelijk van het rechtsgebied waarin ze worden toegepast. Ongeacht hoe en waar ze worden opgelegd, huurregelingen hebben zowel voor- als nadelen. In alle gevallen is het aanbod van huurgestuurde appartementen erg schaars, vooral in welgestelde gebieden.
Geschiedenis
In 1942 stelde president Franklin Delano Roosevelt de 'Emergency Price Control Act' in, die tijdens de Tweede Wereldoorlog een universeel systeem van prijscontroles instelde. Deze maatregel mocht in 1947 aflopen. Sindsdien zijn er door gemeenten en andere jurisdicties maatregelen genomen om greep te krijgen op de stijgende prijzen, waaronder pogingen om de huizenprijzen te beheersen.
Een van de meest bekende regels voor huurbeheersing is in New York City. Ondanks deze voorschriften heeft New York City enkele van de hoogste huurprijzen in het land, zo niet de wereld. In andere gebieden, zoals Cambridge, Massachusetts, waar huurcontroles plaatsvonden tussen 1971 en 1994, heeft huurcontrole plaatsgemaakt voor deregulering. In andere gebieden blijft huurbeheersing een fel betwist onderwerp, of er huurregelwetten zijn of niet.
Rent Control vs. Rent Freezes
Huurbevriezingen zijn maatregelen die huurverhogingen verbieden zonder expliciete toestemming van de gemeentelijke, staats- of federale overheid die de huurbevriezing heeft ingesteld. Huurbevriezingen zijn vaak tijdelijke maatregelen. Huurcontroles daarentegen stellen verhuurders in staat de huur te verhogen, maar alleen binnen bepaalde limieten en meestal slechts één keer per jaar. Huurmaatregelen zijn meestal bedoeld als langetermijnmaatregelen om huurprijzen te beheersen, vooral in gebieden met hoge kosten voor levensonderhoud.
Voordelen van Rent Controls
De voordelen van huurmaatregelen voor huurders liggen voor de hand: lagere huurprijzen en meer gecontroleerde huurverhogingen. Dit is met name gunstig in de centrumstad, waar huurcontroles werknemers met een laag inkomen of kunstenaars de mogelijkheid bieden om in gebieden te wonen die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer, wat ook de huishoudelijke uitgaven kan verminderen. Huurcontroles kunnen het mogelijk maken dat werknemers zoals leraren en brandweerlieden binnen een redelijke afstand van hun scholen en brandhallen wonen als de huizenprijzen anders buiten bereik zouden zijn.
Waargenomen nadelen van huurbesturingen
Veel verhuurders en anderen die bezwaar hebben tegen huurcontroles, beweren dat ze verhuurders ontmoedigen om hun eigendommen te behouden. Volgens deze tegenstanders voorkomen huren die kunstmatig laag worden gehouden, voor verhuurders om winst te maken.Als gevolg hiervan raken de eigenschappen vervuild, wat minder wenselijke huurders aantrekt en resulteert in lagere eigenschapswaarden voor de hele buurt. Ervaring met huurregelgeving heeft bewezen dat veel van deze percepties ongegrond zijn.
Werkelijke nadelen van huurregelingen
Hoewel huurcontroles huisbazen doorgaans niet beletten winst te realiseren, kunnen verhuurders die eigendommen hebben in door huur gecontroleerde wijken pesttactieken gebruiken om huurders te dwingen te verhuizen, vooral als huurverhogingen alleen zijn toegestaan met nieuwe huurders. Bovendien voeren veel gemeenten bestemmingsverordeningen uit die de voorkeur geven aan big-box-winkels in tegenstelling tot door huur gecontroleerde woonwijken, vanwege de toegenomen belastinginkomsten die zij kunnen innen. Huurders die huurgecontroleerde appartementen daadwerkelijk beveiligen, zijn vaak bestand tegen verhuizen, ondanks de mogelijkheid van loopbaanvooruitzichten of betere levensomstandigheden elders, uit angst om scherp hogere huren te moeten betalen.
