Investeren in appartementen met meerdere units kan een goede manier zijn om passief inkomen en welvaart te genereren of een huiveringwekkende en armoede-inducerende ervaring. Voordat u een gebouw met meerdere units koopt, moet u het goed evalueren. Hier zijn enkele richtlijnen.
Items die je nodig hebt
-
Potlood en papier
-
Telefoon
-
Schoen leer
-
Geld
Begin met wat contant geld. Hoewel het mogelijk is om betrokken te raken bij multi-unit beleggen met 'geen geld waard', zijn dergelijke deals maar heel weinig en moeilijk te onderhandelen. Bespaar je centen en breng contant geld naar de tafel, ook al is het maar 5 procent. Houd wat geld in de reserve voor vacatures en reparaties.
Onderzoek realistische huurprijzen. Voordat u een aanbieding doet voor een gebouw, moet u ervoor zorgen dat u weet wat de markt huurt voor het gebied. Rijd rond, kijk naar vergelijkbare gebouwen, bekijk advertenties in de krant en bel een aantal oproepen alsof je huurder bent. U moet de huurprijzen nauwkeurig kunnen inschatten voordat u een realistische beslissing kunt nemen over de aankoop van een woning.
Bepaal het netto-bedrijfsresultaat (NOI) voor eigenschappen die u interesseren.. Uw NOI is het inkomen dat u over heeft nadat alle uitgaven (inclusief een leegstandsaftrek maar exclusief hypotheekdienst en belastingen) zijn voldaan. Als uw gebouw bijvoorbeeld $ 100.000 per jaar aan huur (inclusief vacatures) verdient en $ 30.000 per jaar aan onderhoud, hulpprogramma's, enzovoort heeft, is uw NOI $ 70.000.
Bepaal de cap rate voor gebouwen die u interesseren. Woningbeleggingen hebben een goede cashflow nodig om vacatures, onderhoud en reparaties te overleven. De cap rate is netto (niet bruto) inkomen gedeeld door de koopprijs. Als u een gebouw koopt voor $ 500.000 en een jaarlijks netto-inkomen van $ 50.000 voor belastingen heeft, is het rendement op investering (cap rate) 10% procent. Gezien de problemen van het runnen van een gebouw, wil je echt een multi-eenheid kopen die minder terugkeert dan je zou kunnen krijgen op een probleemloze CD?
Bepaal de bruto tariefmultiplier. Neem de voorgestelde verkoopprijs en deel deze door de jaarlijkse brutohuuropbrengsten. Als de aankoopprijs bijvoorbeeld $ 500.000 is en de jaarlijkse bruto huur $ 50.000 is, is de GRM 10. Vergelijk dit aantal met meerdere vermeldingen in uw regio en u zult een ruwe indicatie hebben van hoe uw eigendom zich verhoudt tot andere eigendommen op de lokale markt..
Tips
-
Heb een exit-strategie. Gaat u het gebouw upgraden en hogere huren regelen? Verander het in condos? Cosmetische reparaties en flipping maken? Uw strategie om de waarde van het gebouw op te waarderen, speelt de prijs die u kunt betalen.
Waarschuwing
Inspecteer elke eenheid van uw gebouw. Zoek naar vlekken die duiden op lekken onder de gootstenen en op het plafond. Controleer de staat van de bedrading, het dak en het loodgieterswerk en zorg ervoor dat de individuele eenheden op de juiste manier worden gemeten. Maak een lijst van benodigde reparaties en gebruik deze als een onderhandelingspunt.
