De reële marktwaarde van een onroerend goed is de waarde van een onroerend goed op de open markt zonder externe factoren. Deze waarde heeft veel belangrijke toepassingen en is essentieel bij echtscheidingen, bij het berekenen van belastingen, bij huizenverkopen en verzekeringsclaims. Hoewel elke gegeven eigenschap een gegeven theoretische eerlijke marktwaarde heeft, kan het bepalen van die werkelijke waarde bijna onmogelijk zijn. Dat is de reden waarom er vele verschillende methoden zijn voor het berekenen van de reële marktwaarde, die elk meer of minder accuraat kunnen zijn op basis van de specifieke kenmerken van een gegeven eigenschap.
Wat is eerlijke marktwaarde?
Eerlijke marktwaarde is een van die schijnbaar eenvoudige concepten die in de praktijk ongelooflijk complex kunnen worden. Om het simpel te zeggen, de eerlijke marktwaarde is de prijs die een bepaald stuk onroerend goed zou verkopen in de huidige open markt zonder externe druk zoals tijd of financiële beperkingen. In wezen verwijst de term naar de laagste prijs die een verkoper bereid zou zijn te accepteren en de meest concurrerende prijs die een koper bereid zou zijn te betalen als geen van beide snel was om te kopen of te verkopen, noch onderhevig was aan financiële beperkingen, en beide hadden een redelijke kennis van de relevante feiten. De reële marktwaarde is afhankelijk van vraag en aanbod en zal stijgen en dalen op basis van de huidige markt.
Waarom eerlijke marktwaarde belangrijk is
De reële marktwaarde is een onpartijdige waardering van een actief. Het wordt niet beïnvloed door de financiële of emotionele situatie van een koper of verkoper. Om deze reden wordt het concept vaak gebruikt voor juridische doeleinden, meestal met betrekking tot belastingen, verzekeringen en onroerend goed transacties. Het kan ook worden gebruikt in echtscheidingen om ervoor te zorgen dat beide partijen een gelijkwaardig financieel aandeel van de activa ontvangen, ook al kunnen beide partijen geen gelijke delen van al het onroerend goed bezitten dat bij de echtscheiding is betrokken. Regeringen gebruiken het domein ook voor eminente domeindoeleinden wanneer ze onroerend goed van de eigenaren in beslag nemen en terugbetalen op basis van de marktwaarde.
Eerlijke marktwaarde en belastingen
Eerlijke marktwaarden zijn handig bij het bepalen van de waarde van een onroerend goed dat wordt gebruikt in een belastingaftrek na een verlies van een slachtoffer of voor liefdadige donaties. Als een voertuigeigenaar bijvoorbeeld zijn auto doneert aan Good Will, kan hij de eerlijke marktwaarde afschrijven op basis van wat de auto waard zou zijn in een openmarkttransactie.
De eerlijke marktwaarde voor belastingdoeleinden is het onderwerp geweest van veel IRS-rechtszaken, omdat het moeilijk te bepalen kan zijn. Als de persoon die zijn auto aan Good Will heeft geschonken, op zoek is naar de eerlijke marktwaarde van zijn voertuig, bijvoorbeeld, zou hij naar vergelijkbare verkopen op eBay Motors kunnen kijken. Hij kon ook de waarde die hij voor de auto betaalde gebruiken als hij deze onlangs kocht, zijn prijs baseerde op een schatting van een lokale expert of op een aantal andere manieren berekende. Maar elk van deze methoden kan resulteren in een andere prijs, dus als de IRS van mening is dat zijn reële marktwaarde te hoog is, kunnen ze hem als een resultaat controleren.
Eerlijke marktwaarde wordt ook gebruikt bij het bepalen van de waarde van een woning voor onroerendgoedbelasting. Het verschil tussen de aankoopprijs en de reële marktwaarde zal fluctueren naarmate de tijd vordert. Daarom moet deze waarde regelmatig worden beoordeeld door een taxateur van een stad of beheerder van de taxatie van onroerend goed.
Probate courts zullen ook de eerlijke marktwaarde van eigenschappen voor belastingdoeleinden gebruiken, omdat het kan helpen bepalen hoeveel de begunstigden van de overledene moeten betalen in successierechten. Deze waarde is vooral belangrijk in deze gevallen, omdat de over het algemeen, als de geërfde eigenschap niet door de familie wordt bijgehouden, snel wordt verkocht, zodat de waarde niet nauwkeurig kan worden berekend waarvoor deze wordt verkocht. Bovendien moet de billijke marktwaarde worden vastgesteld in probate rechtbanken omdat veel stukken onroerend goed worden geërfd door meerdere begunstigden die een eerlijke marktwaarde moeten bepalen als een persoon het eigendom wenst te behouden en de andere begunstigden een eerlijk deel van de waarde van het onroerend goed zal geven.
Gebruik van onroerend goed
Wanneer een huiseigenaar besluit om haar eigendom te verkopen, is het gunstig voor haar om de eerlijke marktwaarde te begrijpen voordat ze op de beurs vermeld staat om te weten waarvoor ze deze moet verkopen. Ze zou het huis niet te weinig willen noemen, maar ze zou ook niet willen dat het huis zo veel wordt vermeld dat het afbreuk zou doen aan kopers.
Eerlijke marktwaarde voor verzekeringen
De verzekeringssector is ook grotendeels afhankelijk van eerlijke marktwaarden voor de vergoeding van beschadigde of vernietigde eigendommen. Als een woning bijvoorbeeld in een brand wordt vernietigd, gebruikt de verzekeringsmaatschappij de reële marktwaarde van een woning om te bepalen hoeveel hij moet betalen voor de claim. Dit cijfer houdt geen rekening met de emotionele band van de persoon met het onroerend goed, wat betekent dat het daadwerkelijke bedrag dat door de claim wordt betaald, mogelijk veel lager is dan een persoon bereid zou zijn te accepteren als ze zouden proberen het eigendom te verkopen voordat het werd vernietigd.
Verschillen met vergelijkbare voorwaarden
Terwijl 'marktwaarde' verwijst naar de prijs van een actief op een echte markt, vertegenwoordigt de reële marktwaarde de waarde van het object in een hypothetische perfecte marktplaats waar kopers en verkopers op gelijke voet staan. Terwijl de werkelijke marktwaarde van een huis beschikbaar zal zijn in een onroerendgoedlijst, is de reële marktwaarde van een woning niet zo eenvoudig te berekenen. De werkelijke marktwaarde kan in veel gevallen hoger zijn dan de reële marktwaarde als de verkoper zijn eigendom overwaardeert of lager als de verkoper probeert snel uit wanhoop te verkopen.
De 'getaxeerde waarde' van een woning is een soortgelijk concept, maar omdat het slechts verwijst naar de mening van één taxateur over de waarde van het artikel, niet de werkelijke marktwaarde, omdat dit kan variëren van taxateur tot taxateur. Taxateurs gebruiken normen, richtlijnen, lokale regelgeving, economische trends en vergelijkbare verkopen om de reële marktwaarde van een onroerend goed te bepalen. In de meeste gevallen waar de reële marktwaarde vereist is, wordt de getaxeerde waarde als acceptabel beschouwd, maar getaxeerde waarden kunnen vaak iets hoger zijn dan de werkelijke marktwaarde.
Ten slotte is de "geschatte waarde" de waarde van een onroerend goed zoals bepaald door een lokale belastingauditeur of beheerder van de taxatie van onroerend goed. Deze waarde wordt gebruikt om onroerende voorheffing te berekenen. Over het algemeen zal de geschatte waarde van een woning worden gebaseerd op de laatste keer dat het werd verkocht, recente huisinspecties en vergelijkbare huizenverkopen. Net als de getaxeerde waarde, is het doel van deze beoordelingen het bepalen van de juiste marktwaarde, maar de beoordelingen worden beperkt door het feit dat ze slechts één mening van een persoon zijn. Hoewel de geschatte waarde moet lijken op de reële marktwaarde, is deze vaak iets lager. Beproefde waarden zijn publieke cijfers en kunnen worden geraadpleegd op bepaalde websites of op het kantoor van de plaatselijke belastingadviseur.
Vergelijkende marktanalyses
Er zijn veel manieren om de reële marktwaarde te bepalen, en hoewel er hypothetisch één definitieve reële marktwaarde van een gegeven eigenschap is, zal elke berekeningsmethode waarschijnlijk resulteren in een ander aantal. De meest gebruikelijke methode voor het berekenen van de reële marktwaarde is om een vergelijkende marktanalyse uit te voeren. Dit houdt in kijken naar andere vergelijkbare objecten op de markt of vergelijkbare panden die recentelijk in de afgelopen twee tot drie jaar zijn verkocht.
In markten zoals onroerend goed, is het belangrijk om de locatie van de te koop staande objecten in overweging te nemen, maar met items als verzamelobjecten en antiek kan het beter zijn om naar vergelijkbare recente verkopen over de hele wereld te kijken, aangezien verzamelaars over het algemeen hun aankopen niet beperken tot een lokaal gebied. Wanneer vergelijkende marktanalyses betrekking hebben op onroerend goed, worden deze doorgaans uitgevoerd door erkende makelaars in onroerend goed en moeten vergelijkingen worden gemaakt met woningen met vergelijkbare vierkante meters, in vergelijkbare staat en met een vergelijkbaar aantal slaapkamers. Ze moeten ook alleen woningen bevatten die zijn verkocht voor de reële waarde op de open markt, en niet voor woningen die tegen executie worden verkocht of anderszins tegen drastisch lage of hoge waarden worden verkocht.
Professionele eerlijke marktbeoordelingen
Een andere veel gebruikte manier om de reële marktwaarde van een woning te bepalen, is door een taxateur in dienst te nemen. Taxateurs moeten zich specialiseren in het type woning dat ze onderzoeken. Een taxateur van onroerend goed is bijvoorbeeld een gecertificeerde professional met ervaring en training om de waarde van onroerend goed te bepalen, terwijl een kunstschatter uitgebreide kennis heeft van de kunstwereld, kunstgeschiedenis en actuele trends in de verkoop van kunstwerken. Taxateurs gebruiken zowel een marktanalyse van de concurrentie als andere factoren, zoals economische trends, om de reële marktwaarde van een onroerend goed te bepalen. Veel kredietverstrekkers eisen dat een woning door een professionele beoordeling gaat voordat ze leningen voor het onroerend goed goedkeuren.
Eigenschap vervangingskosten
Eigendomvervangingskosten zijn gemeenschappelijk voor zowel verzekeringsmaatschappijen als voor fiscale afschrijving. De vervangingswaarde is vaak vergelijkbaar met een concurrerende marktanalyse in die zin dat het kan gaan om kijken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Als u bijvoorbeeld uw auto laat crashen, hoeft de verzekeringsmaatschappij u alleen de eerlijke marktwaarde van de auto te geven om deze te vervangen door een auto in vergelijkbare staat.
Wanneer een item, zoals een huis, moet worden herbouwd, moet de vervangingswaarde rekening houden met deze kosten. Als uw huis bijvoorbeeld in een tornado is verwoest en opnieuw moet worden opgebouwd, heeft het misschien vorig jaar $ 250.000 gekost, maar het opnieuw bouwen van hetzelfde huis met nieuwe materialen kost mogelijk $ 300.000.
De verkoopprijs
In sommige gevallen kan de verkoopprijs worden gebruikt om de reële marktwaarde van een onroerend goed te bepalen. Dit is over het algemeen alleen van toepassing als de verkoop recent was en als deze zich op een open markt bevond zonder externe druk. Als een huis net vorig jaar is gekocht tegen een waarde die zowel de koper als de verkoper redelijk acht, kan dit bijvoorbeeld worden beschouwd als de reële marktwaarde voor belastingdoeleinden. Na ongeveer drie tot vier jaar zal deze waarde waarschijnlijk niet langer de huidige markt weergeven en moet een beoordeling worden uitgevoerd voordat de waarde van de onroerende voorheffing wordt bepaald.
Waarderingen van derden
Als je ooit naar huizen op een website zoals Zillow hebt gekeken, heb je misschien gemerkt dat zelfs huizen die niet te koop zijn, waarden hebben die op hen zijn vermeld (in het geval van Zillow, deze worden "schattingen" genoemd). Deze vastgoedwaarderingen worden berekend met behulp van factoren zoals recente lokale verkopen en openbare belastingaangiften. Elke site heeft een unieke gepatenteerde formule, waardoor de waarden van site tot site sterk kunnen verschillen.
Een bedrijf met de naam HouseCanary beweert dat het de meest accurate vastgoedwaarderingen online heeft die alle beschikbare marktgegevens opnemen in zijn analyses. Volgens de site zou hun foutenpercentage van de echte redelijke marktwaarde niet meer dan 3,6 procent mogen zijn, wat betekent dat de site mogelijk de meest accurate fair market-waarderingen online beschikbaar heeft.
