Commerciële gebouwen hebben vaak een hoge omzet. Het vinden van nieuwe huurders kan erg tijdrovend zijn, vandaar dat veel verhuurders ervoor kiezen om met makelaars in commercieel onroerend goed samen te werken om de vacatures op te vullen. Als bonus hebben makelaars ervaring en relaties en kunnen ze veel sneller nieuwe huurders vinden dan een verhuurder, wat betekent dat de verhuurder sneller huur kan gaan innen. Vanzelfsprekend werkt een makelaar niet gratis, en dat is waar huurcommissies binnenkomen.
Wat is een leasingcommissie?
In plaats van de verhuurder die de makelaar een vast tarief betaalt voor het binnenhalen van elke huurder die hij kan vinden, worden makelaars in commercieel onroerend goed gestimuleerd door hen een commissie te geven op basis van een deel van de huur of een vergoeding per vierkante voet. Dit helpt hen te motiveren om een huurder op lange termijn te vinden die zo veel mogelijk ruimte in het gebouw zal huren.
Hoe Leasecommissies worden berekend
Of een makelaar een deel van de huur of een vergoeding per vierkante voet krijgt, hangt in het algemeen af van het type woning. Detailhandel, medische kantoren en industriële huurcontracten worden meestal betaald op basis van een percentage van de huur. Het tarief is meestal hoger aan het begin van de lease en daalt met de tijd. Een typische structuur is 6 procent van de totale huur voor de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst, 3 procent van de totale huur voor de komende vijf jaar en 1,5 procent van de huur voor de resterende looptijd. Optionele lease-uitbreidingen kunnen resulteren in een extra betaling aan de makelaar, meestal tegen het laagste tarief dat in de leaseovereenkomst is overeengekomen. De percentages van de Commissie zullen variëren naargelang de markt, het type onroerend goed en de makelaar zelf.
Voorbeeld van een leasingcommissie
Als voorbeeld met de hierboven beschreven provisiestructuur van 6 - 3 - 1,5 procent, stel je voor dat een bedrijf $ 5000 per maand aan huur betaalt en ondertekent een 15-jarige leaseovereenkomst met een optie om de lease-overeenkomst nog eens vijf jaar te verlengen aan het einde van de leaseperiode. De commissie voor de eerste vijf jaar zou $ 18.000 zijn (de maandelijkse huur van $ 5.000 maal 12 maanden maal vijf jaar maal het.06 commissietarief). De commissie voor de komende vijf jaar zou uitkomen op $ 9.000 (de maandelijkse huur van $ 5.000 maal 12 maanden maal vijf jaar maal het.03 commissietarief). De commissie voor de laatste vijf jaar zou $ 4.500 zijn (de maandelijkse huur van $ 5.000 maal 12 maanden maal vijf jaar maal het.015 commissietarief). In totaal zou de makelaar een commissie van $ 315.000 op de deal hebben gemaakt.
Aan het einde van de huurovereenkomst, als de huurder besloot om zijn huurovereenkomst met vijf jaar te verlengen, zou de makelaar nog eens $ 4.500 ontvangen. Als hij daarna besloot om te verlengen, zou de tussenpersoon die de voorwaarden van de nieuwe huurhernieuwingsovereenkomst afgesproken, worden betaald en zou het tarief waarschijnlijk lager zijn dan het tarief dat aanvankelijk door de eerste tussenpersoon in rekening werd gebracht.
General Office Space Leasing Commissions
In algemene kantoorruimten wordt de bemiddelingsvergoeding over het algemeen berekend op basis van vierkante meters van de gehuurde ruimte. Het tarief is meestal een dollar per vierkante voet, maar nogmaals, dit kan variëren op basis van de markt en de makelaar. Uitgaande van een prijs per vierkante voet, is deze commissie veel eenvoudiger te berekenen. Als een huurder bijvoorbeeld een ruimte van 15.000 vierkante voet huurt, bedraagt de commissie $ 15.000.
Uitbreidingen en verlengingen
Voor uitbreidingen moet de makelaar een extra vergoeding krijgen voor de nieuwe eigendomsruimte op basis van de verhoogde huur en de commissie van de periode waarin de uitbreiding plaatsvond. Als het bedrijf bijvoorbeeld uit het eerste voorbeeld hierboven in jaar zeven van zijn 15-jarige huurovereenkomst is uitgebreid, zou de verhuurder de makelaar een commissie verschuldigd zijn over de verhoogde huur tegen een tarief van 3 procent voor de rest van de eerste periode van tien jaar en een tarief van 1,5 procent voor de komende vijf jaar.
Wanneer zijn makelaars betaald?
Makelaars hopen zo snel mogelijk betaald te krijgen nadat de huurovereenkomst is getekend en velen zullen dat in de listingovereenkomst plaatsen. Eigenaren van onroerend goed zullen er in het algemeen echter baat bij hebben als de makelaar ermee akkoord gaat pas betaald te worden nadat de huurder de ruimte betreedt en de huur begint te betalen. Dit zal de makelaar motiveren om een huurder in te nemen en zo snel mogelijk huur te betalen, en het zal ervoor zorgen dat de makelaar er alleen voor kiest om te werken met stabiele huurders die financieel solvabel genoeg blijven om de eerste huurcontrole te betalen. Het is niet ongehoord dat bedrijven binnen enkele maanden na hun intrek in een nieuw gebouw failliet gaan voordat ze zelfs maar huur hebben betaald. Dit zorgt ervoor dat u in ieder geval geen lease-commissie betaalt bovenop het geven van een huurklare onderneming gratis huur.
