Foreclosed eigenschappen die op de stappen van het gerechtsgebouw worden verkocht omvatten eigenlijk de tweede fase van het afschermingsproces. De eerste stap wordt pre-afscherming genoemd en is wanneer de bank of hypotheekhouder de stappen begint om het eigendom en de activa terug te vorderen. De laatste fase, post-afscherming, vindt plaats na de veiling en neemt een bepaalde periode in voordat de hoogste bieder de woning daadwerkelijk in bezit kan nemen.
Pre-Foreclosure
Het pre-afschermingsproces begint wanneer de eerste betaling wordt gemist op een hypotheeklening. Het account is gemarkeerd en de hypotheekhouder let op de rekening voor te late of ontbrekende betalingen. Zodra de rekening te delinquent wordt geacht, begint de hypotheekhouder het papierwerk om de woning te laten verkopen op een gerechtsgebouwveiling. Dit papierwerk omvat meestal het indienen van een intentieverklaring bij de juiste lokale autoriteiten en het plaatsen van een aankondiging in de krant dat het onroerend goed op een specifieke datum zal worden verkocht.
De veiling van het gerechtsgebouw
In de meeste staten kan het bieden op onroerend goed dat op een gerechtsgebouwveiling wordt verkocht, beginnen vóór de daadwerkelijke verkoopdag. Deze extra dagen worden toegevoegd voor startende huiseigenaren om een bod uit te brengen op het onroerend goed; als een ontvangen bod hoog genoeg is om de hypotheekhouder tevreden te stellen, wordt het geaccepteerd en wordt de daadwerkelijke veiling geannuleerd. Als er tijdens de pre-veilingdagen geen biedingen worden ontvangen, wordt de accommodatie vervolgens verkocht op de trappen van het gerechtsgebouw. In sommige staten heeft de hypotheekhouder het recht om de minste hoeveelheid geld op te geven die hij zal nemen (een reserve genoemd) voor het onroerend goed dat wordt verkocht. Vaak zal een veilingobject ver onder de marktwaarde verkopen, waardoor bieden op de veiling een favoriete bezigheid van vastgoedspeculanten en andere investeerders is.
Post-Foreclosure
In meer dan 12 staten is er een wachttijd voordat de hoogste bieder het eigendom in bezit kan nemen. Deze tijd is toegestaan, zodat eventuele belastingen en andere retentierechten en subrechten kunnen worden afgewikkeld voordat de verkoop definitief is. In veel staten kan de oorspronkelijke huiseigenaar de woning opnieuw kopen voor de prijs van het hoogste bod.
nadelen
Hoewel een aantrekkelijk stuk vastgoed tegen een lagere prijs lijkt te zijn een koopje, zijn er verschillende factoren in gedachten te houden. Ten eerste wonen de oorspronkelijke huiseigenaren misschien nog steeds in het huis en heeft de nieuwe koper mogelijk juridische hulp nodig om ze te verdrijven. Ten tweede hebben de voormalige eigenaren mogelijk de binnenkant vernield toen ze vertrokken, waardoor het renoveren of renoveren van het pand duurder werd. Voor executieverkopen die op de trappen van het gerechtsgebouw worden verkocht, wordt een inspectie van het onroerend goed vooraf niet algemeen verstrekt. Het derde nadeel is dat 100 procent van de contante prijs die werd geboden, verschuldigd was toen het bod de winnaar werd.
