Bedrijfs- en vastgoedeigenaren die een stuk land willen ontwikkelen door een gebouw te bouwen, een gebied opnieuw in te delen of een pakket te verdelen, moeten hiervoor een vergunning aanvragen bij de lokale overheid. Veel huiseigenaren en bedrijven hebben mogelijk slechts één vergunning nodig als het voorgestelde landgebruik voor hun eigendom in overeenstemming is met de bestaande lokale bestemmingsplannen. Het begrijpen van enkele verschillen tussen bouwvergunningen en bestemmingsvergunningen helpt om een licht te werpen op deze verantwoordelijkheden.
Basisbeginselen van zonering
Zonering is een soort van lokale wetgeving inzake landgebruik die is ontworpen om "de volksgezondheid, veiligheid en welvaart te beschermen door het gebruik van land te regelen en het type, de grootte en de hoogte van gebouwen te regelen", volgens de Philadelphia Zoning Code Commission. Historisch gezien beperkten bestemmingsplannen de soorten stedelijke ontwikkeling die zouden kunnen worden toegestaan voor de bouw in specifieke gebieden van de jurisdictie van de lokale overheid die gebieden of districten worden genoemd. Deze wetten zijn in de loop van de tijd geëvolueerd om bredere doelen te accommoderen, zoals voetgangersgerichte ontwikkeling of historisch behoud.
Bestemmingsvergunning
Een bestemmingsvergunning wordt meestal gebruikt om ervoor te zorgen dat het landgebruik van de geplande ontwikkeling in overeenstemming is met de lokale bestemmingsplannen. Ontwikkelaars en vastgoedeigenaren vragen een bestemmingsvergunning aan bij de lokale planningsafdeling, die het voorgestelde landgebruik beoordeelt en het vergelijkt met de zoneringstabel. In de stad Portland, Oregon bijvoorbeeld, worden bestemmingsvergunningen meestal afgegeven voor kleine verbeteringen waarvoor geen bouwvergunning vereist is.
Bouwvergunning
Een bouwvergunning wordt ook afgegeven door de lokale planningsafdeling, maar zorgt ervoor dat de geplande ontwikkeling in overeenstemming is met de veiligheidseisen van de lokale bouwcode. Voor bouwvoorschriften is vereist dat de constructie structureel degelijk is, goed is gebouwd en veilig is voor bewoning. Voor bouwvoorschriften kunnen ook specifieke installaties nodig zijn met betrekking tot brandveiligheids- en evacuatieprocedures. Bouwvergunningen vereisen een veiligheidsinspectie van zowel bouwplannen als het afgewerkte gebouw door een ambtenaar van gebouwen.
Belangrijkste verschillen
In de meeste steden is het applicatie- en bestemmingsvergunningproces tegelijkertijd. Dit komt omdat de planningsafdeling het landgebruik van een geplande ontwikkeling als consistent met de bestemmingslijst zal verifiëren voordat ze een bouwvergunning afgeven. De specifieke procedure varieert naargelang de stad. In de stad Berkeley moeten bouwers van grote ontwikkelingsprojecten bijvoorbeeld een bestemmingsvergunning aanvragen voordat ze aanvragen voor een bouwvergunning kunnen indienen. In dit geval dwingt de bestemmingsvergunning alleen de voorschriften van de lokale bestemmingscode af terwijl de bouwvergunning bouwnormen afdwingt. In Portland, Oregon, als een ander voorbeeld, bevat de bouwvergunning automatisch de bestemmingsvergunning, zodat ontwikkelaars niet verplicht zijn om beide vergunningen aan te vragen.
